Faiz oranlarının düşmesi, konut fiyatlarında yükselişe neden olan önemli faktörlerden biri olarak öne çıkıyor. Hem yatırımcılar hem de krediyle konut almayı planlayanlar için faiz değişimlerinin doğrudan etkileri bulunuyor.

Gayrimenkul İktisatçısı Ahmet Büyükduman’ın paylaştığı verilere göre, faiz oranları düştüğünde konut fiyatları artıyor. Bunun temel nedeni, gelecekteki kira gelirlerinin bugünkü değerinin faiz oranına bağlı olarak değişmesi.

Yatırımcılar açısından faiz-konut fiyatı ilişkisi

Bir yatırımcı için bir konutun değeri, gelecekteki kira gelirlerinin bugünkü değeri üzerinden hesaplanır. Faiz oranları düştüğünde, kira gelirlerinin bugünkü değeri artar ve yatırımcılar daha yüksek fiyatlarla konut alımına yönelir.

Örneğin:

  • Yıllık yüzde 50 faiz oranında kira gelirlerinin bugünkü değeri 96.823 TL olarak hesaplanırken,
  • Faiz yüzde 10’a düştüğünde bu tutar 114.693 TL’ye yükseliyor.

Bu durum, yatırımcıların düşük faiz ortamında konut fiyatlarını daha yüksek seviyelerden kabul etmesine neden oluyor. Büyükduman’ın modeline göre, yüzde 50 faiz oranında 1.936.460 TL olarak hesaplanan hipotetik bir konutun değeri, faiz oranı yüzde 10’a düştüğünde 2.293.860 TL’ye çıkabiliyor.

Kredi faizleri ve konut alım gücü

Faiz oranlarının düşmesi, konut fiyatlarını artıran bir diğer faktör olarak alıcıların kredi kullanma gücünü doğrudan etkiliyor. Faiz oranı düştüğünde, aynı gelir seviyesindeki bir alıcı daha yüksek bir kredi kullanabiliyor ve böylece daha pahalı konutlara yönelebiliyor.

Büyükduman’ın hesaplamalarına göre, aylık geliri 100.000 TL olan ve bunun yüzde 30’unu taksit olarak ödeyebilecek bir ailenin alabileceği konut fiyatı, faiz oranına bağlı olarak değişiyor:

  • Faiz yüzde 2,9 → 1 milyon TL kredi kullanabiliyor, toplamda 2 milyon TL’lik bir ev alabiliyor.
  • Faiz yüzde 2 → 1,36 milyon TL kredi kullanabiliyor, toplamda 2,36 milyon TL’lik bir ev alabiliyor.
  • Faiz yüzde 1 → 2,1 milyon TL kredi kullanabiliyor, toplamda 3,1 milyon TL’lik bir ev alabiliyor.

Bu durum, kredi faizlerinin düşmesiyle birlikte konut talebinin artmasını ve fiyatların yükselmesini kaçınılmaz hale getiriyor.

Sonuç: Faizler düştüğünde konut fiyatları yükseliyor

Faiz oranlarının düşmesi, hem yatırımcıların daha yüksek fiyatları kabul etmesine hem de krediyle konut almak isteyenlerin bütçesini genişletmesine neden oluyor. Bu iki faktör birleştiğinde, konut fiyatlarında kaçınılmaz bir artış gözleniyor.